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物业公司调研报告 篇1
为了规范市区内普通住宅小区物业管理，根据地区领导安排，20xx年8月5日—10日，地区建设局组织专题调研组，对xx市市域内住宅小区建设情况、物业管理情况进行了调研，并与多家物业服务企业进行了座谈，就做好物业服务工作听取了物业服务企业建设性的意见，同时深入住宅小区走访了业主，召开了业主代表座谈会，认真听取了业主对物业管理及服务的意见和建议，现将调研情况汇总报告如下：
一、xx市住宅小区建设及物业管理的基本情况
截止20xx年7月底，xx市建成180个普通住宅小区，共有物业服务企业47家，其中二级资质1家，三级资质31家，三级（暂定）资质15家，从业人员近4000人，管理普通住宅小区140个，小区总建筑面积408.8万㎡，住户总数36210户，居住人口11万余，物业覆盖率达70%，未实行物业管理的小区有40个。
二、存在的主要问题
在此次调研中，我们总体感觉是：地区内物业管理水平仍处于初始阶段，存在诸多矛盾、困难和问题，急待整顿和规范。
（一）物业管理收费偏低
地区内物业管理收费自1998年出台收费标准（封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月）一直延续到2008年，2009年xx市出台了按等级收费的规定，由于多数物业公司服务质量难以达到分级收费服务标准，业主普遍不接受，所以，除个别小区外，依然按封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月收取，此收费在1998年是合适的，目前仍按这个标准执行，物业服务收费明显偏低。这次调研中，我们对各类物业公司服务成本进行了测算，按照目前物价指数和收费标准，物业公司只能维持低标准、低水平、低档次服务，要想企业不亏损，只能缺位服务，由此，派生出一系列问题：
一是员工工资低（地区内股份制和个体物业服务企业员工工资平均600元左右；丽园小区物业服务企业员工平均工资650元；阿牙小区物业服务企业员工平均工资700元，属最高），高质量管理人才和服务人员难以引进（地区内物业管理企业吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和社会40、50人员等），低素质管理人员只能履行低标准服务，造成服务错位或不到位。
二是难实施规范化管理标准化服务，造成扯皮多、投诉多、上访多，给地区社会稳定带来不和谐因素。
三是企业负债运行，造成水费、电费拖欠，导致小区路灯不亮，道路不平，绿地荒芜，树木死亡、共用基础设施破损等情况连续发生。
四是业主拖欠物业费情况严重，经统计，xx市城市物业住宅公司累计债务249万元，安雅物业公司累计债务307.6万元，业主欠费严重影响物业公司的生存。
（二）物业管理中各方主体行为不规范
地区内实行物业管理的140个普通住宅小区，只有37家成立了业主管理委员会，占25%，且大多数业主委员会不能规范运作（主要原因是业主委员会缺乏正常经费来源）。未成立业主委员会的住宅小区，物业管理属于“跛足”运作，业主权利、义务不清楚，物业公司与业主委员会之间关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，不利于物业管理市场的规范，削弱了物业管理行业的发展。
（三）落实住房专项维修资金制度不到位
一是没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用。
二是政府主导建设的安居房、经济适用住房未按国家规定标准留用专项维修资金（丽园小区安居房、阿牙小区安居房和经济适用住房专项维修资金按工程造价1%留成，未达到国家当时规定的2%标准）。
三是20xx年前建设的商品房维修金没有足额归集到位，无法正常提取使用。
由于专项维修资金不到位，住房公用部位、公用设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益，也影响了小区的整洁和完整。
（四）老旧小区开发建设中遗留问题多，物业公司无力解决。具体表现为：小区规划与实际建设不符，没有物业管理设施；小区环境与售房承诺有差异；文化娱乐、健身场所等配套设施不完善；房地产开发商擅自改变物业管理设施用途或缩减绿地或在绿化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附属设备质量差，返修率高，引起业主不满；有的小区设施老化，影响到管理质量。
三、出现问题的原因（对存在的问题进行定量分析）
（一）物业管理市场体制欠完善，缺乏竞争机制
xx市目前实行物业管理住宅小区分四种情况，一是由市房地产部门直管的物业企业，对政府先期开发的安居住宅小区实施物业管理；二是由中央、自治区驻哈企业直管的物业企业，对单位开发的住宅小区实施物业管理；三是由开发商组建的物业公司，对自行开发的住宅小区实施物业管理；四是由股份制或私人组成的物业企业，对市区内其他住宅小区和零星散户楼栋实施物业管理。从总体上讲，xx市物业管理仍然处于计划经济时代的条块割居管理模式，这种模式不利于竞争，按照国家《物业管理条例》规定，业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，只有通过竞争，才能形成新的管理机制，促进物业服务企业衍生、发展、做大做强。
（二）业主大会和业主委员会体制不健全，未形成有效的运行机制
随着住房体制改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生根本改变，居民住房自有化率越来越高。随之而来的，单幢建筑物内有多个产权人（即多个业主）的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。业主委员会是业主大会选出的决策机构，在业主大会闭幕后，行使业主大会的权利。由于xx市住宅小区业主委员会组织机构不健全，业主委员会的成立、组成、运作缺乏监督和制约，业主委员会未发挥应有的作用，物业公司缺乏业主监督。业主与物业公司出现的争议问题多、扯皮多，存在一定的对立情绪。
（三）物业服务企业行为不规范
市区内物业服务企业普遍对自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚，在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为。
（四）开发建设质量问题对物业管理造成不利影响
市区内部分住宅小区由于开发质量问题，使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加大了物业服务企业管理成本，造成了物业服务企业亏损。
（五）无物业小区陷入治理困境
xx市区内无物业小区主要有三类：一是一些机关事业单位和国有企业早期建设的单位公房因机关合并或企业改制不复存在，造成无物业管理；二是城乡结合部个人兴建的私房群；三是因原有物业服务企业倒闭或退出造成没有人管理的住宅小区。这些小区因缺乏比较优势，对物业吸引力不足，小区管理支出多，收入少，缴费低，亏损大，因此，物业服务公司不愿介入。由于缺乏物业管理，这些小区普遍存在脏乱差问题和治安问题，给社会带来不稳定因素。
四、措施与建议
（一）物业管理要从源头抓起，切实抓好新开发住宅小区前期物业管理和竣工综合验收工作。
1、全面实行前期物业管理。按照国家《物业管理条例》及自治区、地区和xx市实施国家物业管理条例的有关规定和要求，今后，市区内新建住宅3万平方米以下的开发小区，在工程开工前，建设开发单位必须将物业管理规划、设计方案及与拟选聘的物业服务企业签订的委托合同，一并报市房地产主管部门审查，审查同意后备案并办理相关手续，工程开工后物业服务企业介入管理，直到小区竣工交付使用后，业主委员会成立并召开业主大会，选聘物业公司接受为止。开发建设单位选聘的物业企业前期物业费由开发建设单位支付。市区内新建住宅3万平方米以上的小区应全面推行前期物业管理招投标制度，由市房地产主管部门监督，开发建设单位组织招投标，按照政府指导价格标准合理确定服务内容和物业收费标准，对通过招标选择的物业公司，开发建设单位支付前期物业管理费。
2、严格执行住宅小区竣工综合验收制度。今后，市区内新建住宅小区竣工后应先进行各专项验收，由相关部门对小区园林绿化、供热、供排水、电子监控设施等工程进行验收，验收合格后方可进行综合验收，综合验收由发改部门牵头，组织市规划、房地产主管部门、建设、环卫、教育、物业所在区街道办事处及居民委员会等相关部门参加，验收合格后，幼儿园移交教育部门统一管理、使用和维护，公厕移交环卫部门统一管理、使用和维护，按《公共服务设施专项规划》要求配建的社区级办公用房和服务设施（含社区医疗服务站及文体活动设施）移交居委会管理、使用和维护，物业管理用房（含物业办公室、业主委员会办公室、治安联防室、警卫室、文化活动室、健身活动场所及器材）移交居委会管理，待业主委员会成立后移交给业主委员会，供全体委员所有和使用。
物业管理用房按《xx市城市规划管理若干规定》第八条配建，分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之四的比例配置物业管理用房及健身场地。
物业服务用房应为地面以上的独立建设的装修房屋，具有水电功能，没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。
城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时明确物业服务用房的位置和面积，房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号。
（二）全面建立业主委员会制度
鉴于业主大会、业主委员会的重要性，应进一步完善住宅小区业主大会、业主委员会制度，一是住宅小区综合验收后，具备召开业主大会条件时，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处提出召开业主大会书面报告，街道办事处应在接到书面报告30日内组织业主代表、建设单位代表、居委会代表在房产局和街道办指导下成立筹备组。组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会成立后筹备组自行解散；二是对已建立的住宅小区业主委员会难以履行职责的，辖区、街道办事处要通过不断调整、充实，提高其履职能力，对已交付使用、未召开业主大会、成立业主委会的住宅小区，要分清情况，查清原因，按条例要求及时召开业主大会，成立业主委员会；三是随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步规范，随着居民和业主身份的逐渐同质化，由广大居民或者业主直接选举产生的`居委会和业主委员会可能会出现趋同的情况，从有利于调动居委会和业主委员会两个方面的积极性出发，今后，新成立的住宅小区业主委员会主任可由居委会委员通过选举兼任，业主委员会应在居委会指导下开展工作，以利于整合管理资源，发挥社区的作用，加强社区稳定与和谐建设；四是全面落实由业主委员会选聘，解聘物业公司的规定，建立良好物业管理市场竞争制，通过竞争促进物业企业依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费挤进和占领市场，从根本上促使其服务态度的改变，服务水平的提高。
（三）创造宽松条件，进一步加大对物业管理企业支持力度。
1、建立“质价相符”的物业服务收费机制
物业服务收费是确保物业服务正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时，必须按时缴纳物业服务费。鉴于市域内物业管理收费偏低的情况，为了进一步提高市域物业企业服务水平，督促物业服务企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业服务企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，规范物业管理行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，依据国务院《物业管理条例》，国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格[20xx]1864号）和中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（中物协（20xx）1号）文精神和《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》新建房[2004]4号规定，结合地区当前物价消费指数，群众承受能力，建议市政府适当调整物业收费标准，并尽快下文执行。
（1）市区内开放式住宅小区，现行每户按月收取的10元物业管理费自制定实施以来，十年未变，低收费直接影响物业管理企业的生存。在此次调研中，经我们测算和征求物业管理部门及住宅小区业主意见，将开放式住宅小区物业管理费由现在的10元/户、月，调整为0.25元/月、平方米为宜。
（2）对封闭式住宅小区，应按《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（施行）》（新建房[2004]4号）文件规定执行，即：
普通住宅的物业管理综合服务费
基准价的最高价格水平
2、安排专项财政补贴资金，解决目前业主委员会缺乏管理资金的实际困难
市区内住宅小区已建立的业主委员会因无资金来源，多半处于瘫痪和半瘫痪状态，无法正常运作。为此，建议市财政按照3000人以下的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴3000元的标准，3000～5000人的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴5000元的标准，5000人以上的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴8000元的标准，解决小区业主委员会的办公费用，使业主委员会能够开展正常工作，行使正常管理职责。
3、完善住房专项维修资金制度
住房专项维修资金是住宅小区共用部位、共用设施维护费，是延长小区使用的保命金，必须规范归集、规范运作，鉴于地区住房专项资金归集运作中存在的问题，建议市政府尽快完善《xx市住房专项维修资金归集使用和管理办法》。
——对以房改优惠价格向职工出售的公有住房，原产权单位应按向职工出售价的20%，现产权所有者应按原购房款的2%向房地产主管部门缴交维修基金，未交纳的要补交。
——安居房、经济适用住房由原建设单位按工程总造价2%的比例补交维修基金，此问题仅限于丽园小区和阿牙小区。据我们了解，两小区建设完工后，维修基金按1%留成，现维修基金已全部用完，两小区又面临老化维护期。而两小区建设节余款尚有280万元，在地区住房公积金管理中心暂存，应启动此款，补足两小区维修基金）。
——商品住房的维修基金按购房款2%的比例收缴，未按规定缴纳的建设购房户要尽快补缴，否则由房产管理部门按有关规定处罚。
住房专项维修基金均应按照业主所有，专户专储，按幢立账，按户核算，政府监督的原则实施管理。
4、下放物业管理企业资质审批权限
将目前由地区建设局行使的物业企业资质等级审批权下放到县（市）房地产（建设主管部门）主管部门，由地区建设局备案，以便事权统一，属地管理，市房地产主管部门应加大对物业服务企业的监督检查力度，建立街道、居委会、住户满意度评价机制。
5、发挥职能部门作用，上下联动，综合治理
住宅小区物业管理从“条”上看，涉及民政、房管、公安、消防、园林、建设、城管、司法、国土、环保等多个部门，从“块”上看，涉及市、街道办事处、社区三个层级。要管好住宅小区，必须上下联动，综合治理。为此：
①建议市政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理工作；街道办事处应牵头成立辖区内物业管理联席会议，由市房产局、辖区派出所、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等参加，协调解决物业管理中的重大问题，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作；社区居委会负责协调和处理本辖区物业管理事务和纠纷。
②供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线设施设备的维修养护责任，建议市政府将小区供、排水管网维修费用按住户供排水用量摊入水费，由哈密水务公司和市排水管理中心进行统一维修和管理。
③建议聘用小区生活困难人员和老年志愿者组成巡逻队，由民政或公安部门补助一定的费用，协助管片民警和小区保安做好群防群治工作。
④建议成立社区物业管理工作站或在社区综治办下设住宅小区物业督查员，加强社区与住宅小区物业管理沟通、协调工作。
（四）加强对无物业小区的管理
无物业小区管理难度大，容易引发各种社会问题，为此，必须加强无物业小区的综合治理，确保社会长治久安，首先对无物业小区要分清情况，按照片区治理的原则，由各区街道办牵头，房产局指导，以片划分管理小区，组建片区物业管理机构，纳入物业管理范畴，其次对接管无物业小区管理的片区物业公司要实施优惠政策，市政府要按照管理面积补贴一定数额的资金，第三，要把物业管理的关注点放在无物业小区的治理上，社区要把物业管理的重心移向无物业小区，特别是要抓好无物业小区的治安管理。
（五）机关事业单位和国有企业早期建设的既有老旧小区，因机关合并或企业改制，原建设单位已不复存在的，政府应做出规划并列入年度建设计划设立专项资金，对其市政基础设施及公共服务设施逐年完善。
（六）加强物业管理人员的上岗培训工作
市房地产主管部门要做出规划，对物业公司管理及工作人员要采取“走出去，请进来”的方式进行业务培训，努力提高物业管理人员的素质和服务水平。坚持物业管理人员戴证上岗，把好物业管理人员的进入关，彻底解决当前市区内物业管理低水平、低素质、管理无序和自生自灭的状态。
物业公司调研报告 篇2
实习，顾名思义，就是在实习中学习。经过一段时间的学习，或者当学习结束时，我们需要知道我们学到了什么，或者我们应该如何在实习中应用它。因为任何知识都来自实践，属于实践。所以我们必须把它付诸实践来检验我们所学的东西。现在我们就要毕业了，实习对我们越来越重要。刚刚结束的实习阶段可以说是我大学四年来最艰难、最充实的时期。
努力工作是因为我刚刚开始工作，不能很快适应很多方面。然而，充实是在这段时间里无法在校园里学到的知识和技能，它进一步提高了自己各方面的素质。同时，实习也给了我一定的工作经验。这为将来找一份好工作奠定了基础。现在让我们总结一下这些天我们工作中的成绩和缺点。
首先，总结经验，其次，有系统地了解自己的工作情况。随着国民经济建设的快速发展和国民收入的不断增加，人们越来越关注生活质量。当人们有足够的食物和衣服时，他们对居住环境和居住的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务业，但已经有20多年的历史。
随着国民经济建设的快速发展和国民收入的不断增加，人们越来越关注生活质量。当人们有足够的食物和衣服时，他们对居住环境和居住的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务业，但已经有20多年的历史。应该说，它积累了一些经验。从兴起到发展，现已成为现代居民不可或缺的服务业。
物业管理能走可持续发展之路吗?作为一名物业管理专业人员，我在毕业前做了一项实习研究。从xx年xx月xx日至xx年x月xx日，为了进一步巩固知识，理论联系实际，我在xx物业管理有限公司进行了为期六个月的访问和学习实习期间，我们受到xx市xx物业管理有限公司的热情接待。通过在公司物业管理办公室实习，我对各地的物业管理情况有了初步的了解。在这个过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了学到的专业知识，为今后的正常工作打下了坚实的基础。
一、研究对象的基本情况
xx市xx物业管理有限公司成立于5月。位于西城北门阳木桥社区二十号。东接西城路，南接沪宁铁路，西接丰滨路，北接213国道。它是一家独立核算、自负盈亏、独立经营的企业。资质等级为三级，注册资本100万元。近年来，公司始终贯彻“以人为本、诚信服务”的理念，遵循“高质量、高效率、一流服务、信誉第一”的宗旨。拥有一批大专以上学历的高素质管理人才，并取得国家物业管理从业人员岗位证书。创建了一个思维积极、技术过硬、工作作风优良的物业管理团队。公司成功接管xx、xx二期(民丰西苑)、绿洲花园等住宅区，取得了良好的社会、环境和经济效益。面对物业管理市场的激烈竞争和困难，公司规划了良性发展循环。
目前，我们正在积极准备iso9001质量体系认证，并已获得内部审计师资格证书。公司承诺严格按照“城市物业管理优秀住宅小区”的标准制定和完善各项管理制度，充分利用现代管理方法，确保工作顺利完成，为业主创造文明、整洁、安全、有序的生活环境，创造舒适的生活空间。我们将继续创新，努力为西城更多业主和居民提供优质、安全、舒适的服务，进一步提升企业形象，精心打造“新桥物业”企业品牌，让新桥物业成为物业管理行业的一颗璀璨之星。
二、研究的目的和意义
“实践是检验真理的唯一标准”。在学习了三年的物业管理之后，我总是想把学到的东西运用到实践中去。这是我的研究目的之一。此外，我想了解现阶段物业管理行业的社会发展情况，为今后正式进入工作岗位打下坚实的基础。这是我研究的第二个目的。虽然物业管理有着良好的发展前景，但从目前的物业管理现状来看，行业内部和社会环境之间还有一系列问题需要解决。
只有随着社会经济的进一步发展，为物业管理创造良好的外部条件，行业内不断自我完善，物业管理的美好前景才能成为现实我想通过这次实习，我将对物业管理有一个新的认识和体验。我将从感性认识上升到理性认识，理论与实践相结合，把学到的知识运用到社会实践中，注意把从书本上学到的物业管理理论知识与实际工作相比较，用理论知识加深对实际工作的理解，用实践验证学到的物业管理理论，探索物业管理工作的本质和规律从很小的时候起，我就会为自己争取一个光明的未来。总的来说，它也为物业管理行业走向成熟和健康发展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范围
在本次调查中，我主要对新桥物业管理办公室开展物业管理工作的特点、方法和操作规程进行了调查和分析。我还初步了解了管理办公室的设施管理、事务管理和安全管理。调查期间，我主要通过现场采访物业管理人员和现场调查来完成调查工作。新桥物业管理有限公司现拥有xx、民丰西苑、绿洲花园三个管理区。
四、调查分析结果
实习期间，我深刻体会到新桥房产的优势及其对黄翔街的影响。新桥物业管理有限公司虽然经过短短几年的发展，取得了如此巨大的成就，但它离不开新桥人努力工作、创新和挑战的精神。但是，在看到成绩的同时，也发现了一些影响新桥物业发展的问题，总结如下:
首先，内部管理不规范首先，几个物业管理几乎都遵循旧的管理模式部门之间分工不明确，制度不完善，程序性和标准化工作流程少，大部分管理简单粗放。
其次，由于物业管理存在诸多问题，各地制度不完善，关系复杂，需要协调处理的关系众多，物业管理部门投入了大量精力处理各种关系。处理这些关系当然有利于公司的发展。然而，当内部管理和外部服务被忽视时，不可避免的是本末倒置。这影响了物业管理的健康发展。
第二，责任和权利不明确责任和权利不明确是公司发展的主要障碍。
例如，一些房屋维修问题和设施设备配套问题可以通过谈判更好地解决。但更多的是使物业管理工作不能独立进行，许多问题需要各级审批，导致多重管理，影响了物业管理服务质量的提高和物业管理的健康发展。此外，各物业管理办公室内部和岗位之间权责不清、职责分工不合理、人员配备不科学，导致工作效率低下、工作链条断裂、工作流程不畅，阻碍了部分工作正常、快速、有效地完成，极大地影响了服务水平的提高。
第三，缺乏专业管理人员由于员工相对缺乏专业知识，他们大多在过程中从事房地产。虽然他们比较有经验，但缺乏系统的理论知识。此外，由于观念和资金问题，企业很少引进专业管理人员，导致服务意识差，观念创新不足，物业管理难以进入良性发展的轨道。
五、研究经验和建议
通过对实习的理论研究和实习的磨合，我提出了自己的一些建议和方法:
1.建立一支规范、高效、专业的团队，做好基础管理是关键。优秀的基础管理是搞好物业管理的基本点，而员工素质是优质服务的决定性因素，是物业企业可持续发展的关键。
(1)规范服务人员形象，加大企业宣传力度标准图像包括仪表、语言和行为。仪表标准要求我们的服务人员持有相关证书，穿戴整齐并佩戴明显标志。语言形象要求服务接待人员说普通话例如，在服务人员的电话接待中，要问的第一个问题是“新桥物业，我能为你做什么”，语言应该尽可能温暖委婉，包括当与业主发生冲突时，“新桥物业”应该成为每个员工的口头禅，这也有利于企业形象的提升。行为形象要求每个岗位的员工以标准的方式工作，展示他们的职业风格。这一点对我们的安全人员非常重要。保安人员负责维护社区的公共秩序。因此，他们应该尽力在工作中达到军事标准。例如，他们不应该走路、抽烟或打架，以免对业主造成不良影响。房地产是一个服务行业，它的行为实际上是一个服务过程，也就是一个服务交付过程。快乐的员工可以平息服务缺陷给业主带来的不满和投诉。此外，服务人员的`形象也是公司服务的有形展示，向用户传达公司的良好形象。
(2)完善与物业相关的规章制度和各类档案维护制度完善的规章制度可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，提升企业的外部形象，也是未来创造卓越和9000认证的重要环节。因此，有必要建立家庭员工岗位责任制和岗位内容要求，并确保其得以实施。内部系统的建立必须始终展现绝对服务提供商的形象——以所有者为中心，辐射每个员工的行为。在外部，我们需要建立一个完整的公共系统，包括装修系统、房屋检查系统、设备档案管理系统等。值得注意的是，每个公共系统的建立都应以国家法律和法规为基础，措辞应尽可能人道。这有利于建立一个清晰合理的服务流程，让“人人负责一切”，让每个责任事故都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖惩激励措施
(3)充分重视业主大会和业主委员会的作用，成为物业和业主之间的桥梁所有业主都是整个住宅物业的业主，而业主大会和业主委员会是他们的代表组织和代表，也是住宅区重大决策的业主。因此，物业管理人员应充分重视自己的角色，处理好自己的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，也是物业企业的监督者和助手。一些重大物业事项(物业维修基金的使用、年度预算、物业共用部位的管理等)。)必须得到行业委员会的批准，否则有时对财产的好想法可能成为非法行为。此外，在日常管理服务中，应定期或不定期与业主委员会或业主代表举行会议，就日常管理中的不足和缺陷征求意见，以提高自身水平。同时，应向业主委员会表达对业主的合理要求，以及个别业主的不合作，要求他们协助解决问题，以便双方能够充分了解，并在必要时达成书面协议
2.服务管理应以专业化为方向，融入法制化，走程序化的道路。
(1)在专业化的方向上，首先要做的是奠定其专业基础，即让大多数员工掌握丰富的专业知识和技能，所以企业应该建立一个活跃的氛围，灵活的学习网络例如，公司应及时、快速、方便地定制图书、期刊、报纸等各种专业学习媒体，并配置现代信息网络(互联网、局域网等)。)使各种项目的高级视图成为公司的共享信息。通过学习，员工可以“站在新桥上，跳出新桥”，用领先行业的思想和心态做好每件事。此外，公司还应组织定期或不定期的培训课程并外出学习。特别值得一提的是，从外出中学到的东西不应该纯粹是“借来的”，必须及时根据当地情况加以改变。它应该主要符合公司和社会的实际情况，否则只会浪费大量的人力物力。
实习期间，我在社区管理办公室接触到的专业书籍和期刊很少，所以这一点尤为重要。专业技能是服务质量的基础，应鼓励员工提出技能改革的方法，参加国家技能考试，奖励取得一定成绩的员工，形成“学有所得，学有所得”的良性循环。第三，专业化还要求明确的部门结构和改进专业结构。例如，绿洲花园在管理一些文件时有一点混乱，因为它的人员很少，而且一个人要负责很多事情。因此，我认为部门结构应该有一个明确的分工，各部门应该形成自己的职责和工作规范，并有相应的配套设施。最后，专业重组是根据各部门所用专业的特点整合专业知识，使每个员工拥有一个专业和多种能力。例如，安全、绿化和工程部门可以在明确部门的基础上实现“人人都应该学习和理解一切”，并可以在责任人员不在时处理紧急情况。
(2)将法律制度纳入其中，就是要求公司的每一项行为都直接或间接地与法律政策相联系，这也是我们在工作中保持积极地位的关键，特别是在处理不协调的纠纷方面。物业公司必须时刻具备法律自我保护意识，也就是说，我们必须在每一个潜在的法律纠纷中采取行动。例如，在绿洲花园，我看到住宅区的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或检查了房子，就有倒塌的潜在风险，我们的财产也没有给出任何警告。这是我们的无所作为。万一发生事故，我们将承担责任。
如果我们给出一个引人注目的警告，那么我们只能不承担任何责任或连带责任。因此，每位员工都应该牢记自我保护的法律意识，以避免不必要的麻烦。物业管理是集劳动服务、智能和管理于一体的特殊服务业。管理和服务的目标是“人”，最终目标是“满足他人的需求”这里提到的“管理”绝不是简单的“限制”“管理”是约束，“理性”是说服。只有将约束和说服有机地结合起来，才能实现有序有效的管理过程。因此，其经营管理的复杂性不同于一般制造企业。它的运作和管理是系统的、科学的、积极的和富有人情味的。这是一个涉及自然科学和社会科学以及心理学和行为科学的广阔领域。
未来，中国的物业管理水平将逐步与世界水平接轨。因此，发展的道路是漫长的，我们每个人都应该下定决心为之不懈努力。我们相信物业管理行业会越来越好!
物业公司调研报告 篇3
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。我会于2009年1月至7月对河北区居民小区物业管理状况，特别是对三和小区和金兆园小区进行了调研。现将调研情况报告如下：
一、小区物业管理现状
三和小区，人口近万人，地处城乡结合部，小区经历了九个物业公司和三届业主委员会，人员较复杂，管理难度较大，现物业公司是容心物业公司于2008年9月接手三和小区的物业管理。每年应收物业费100万元，现在只能收上来4万余元，收缴费用不足以维持日常开销，水电费都有拖欠。许多业主借道路、房屋质量、绿化、车辆丢失、喷泉等许多问题，拖欠物业费。金兆园小区，2003年入住，共1058户。商品房202户，回迁房660户。2005年12月初物业撤出，后由明星物业接管，次年撤出。现在，电梯维修费无从解决。
二、小区物业存在的问题
尽管两个小区情况有异，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了我区物业管理的现状和病疾。
(一)地产遗留问题。由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入，因此开发建设的不合理成了后来物业管理的众多矛盾的根源。开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。如金兆园在地产建设阶段，就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。三和小区的开发商也遗留下房屋质量等问题。这些都为日后物业管理埋下了隐患。
(二)物业管理企业管理水平低，人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，同时存在侵害业主利益的行为。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
(三)小区业主缺乏四种意识。一是缺乏整体意识。个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用，难以发挥其应有的功能;二是缺乏安全意识。少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾及在自己的小天地里，私拆乱改。三是缺乏法制意识。一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其它业主的合法权益。四是缺乏环保意识。垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见。
(四)物业公司对业主的违规行为处置力度不够，没有执法权。而政府相应的执法机构又力不从心，执法缺位。比如，对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。结果常常是业主我行我素，造成恶性循环，以至小区环境和设施每况愈下。
(五)物业公司收物业费困难。业主以各种理由不缴费，加之，效法者众，物业服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的`怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业服务企业，还有园区内的所有业主。比如三和小区的状况就是一个很好的例子。相反，现每家每户的煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠的，因为这是政府行为，如果你不交费，这些职能部门有权停水停电，没有一点商量，现在只有物业费可以拖欠，因为它是企业行为。个别人就是抓住这个漏洞，不交物业费，你不会把我怎么样，这是物业公司目前最挠头的事。
(六)使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定，当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成无法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、几条建议
(一)依照20xx年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和20xx年9月1日正式实施的《物业管理条例》，研究制定我区《物业管理水平评估细则》，提高物业管理，并做到有法可依。
(二)建立政府相关执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制，有效处置小区内的各种违法违规行为。并在街道办事处一级设立物业管理纠纷处置办公室，作为三方联动机制的行动轴心。
(三)为促进物业管理市场的发展，培育物业管理的核心品牌，鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，在政策上实施优惠政策，并创造竞争氛围，做大做强我区物业管理业，为我区和谐社区建设锻造实业新军。
(四)确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区(大厦)开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。
(五)加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。按时缴纳物业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的费用是每个业主(住户)必须履行的义务，大家应当积极主动履行，任何人不论何种理由拒交物业管理服务费都是违法的。
物业公司调研报告 篇4
今年暑假，我在科海物业管理有限公司进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我通过对科海物业公司的调研，了解了物业企业实际经营情况，使我知道了物业公司经营的基本情况，我加深了对公司具体经营操作认知，不再片面地知道公司的营业。我知道了公司经营并不是我所想象的那么简单，一个公司的经营是复杂的，就如同一个机器工作，里面的电子元件非常复杂。实习的过程中，既紧张，又新奇，在这个过程中，锻炼了自己，让我感受颇多，也收获了很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的理性的认识。
我所实习的科海物业有限公司，是一家致力于住宅、大厦，各类商务写字楼，政府行政大楼，别墅及涉外楼宇的物业管理企业。目前公司管理面积近二百万平方米，包括小区、政府大楼、商场、大厦等各种类型物业楼盘40多个，公司现有员工400余人，其中大专以上学历60人，拥有中级职称的40余人，持证上岗率100%。虽然公司并不大，但是公司运营的还是比较好。
在我实习了解过程中，感触是很深的，收获也比较大。在实习中，我通过看和问等方式，对科海物业有限公司展开了深层次地了解，开展物业管理有关工作的特点、方式、运作。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，提高整体能力
公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自己人生价值。对员工的身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。而且员工具有相关的技术，能够在所处的位置对客户能够提供好的服务，使客户满意，帮助顾客在一些小问题上能够得到很好的解决。
做好员工的入职、在职培训工作。公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自己人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
从实际出发，管理处严格参照lS09001质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法，管理人员不定时对员工的工作进行检查，督促员工不能偏离自己的岗位，尽好职责，及时纠正员工的错误行为。公司并且根据员工的实际情况出发，给员工安排合适的职位和合适的工作时间，并且依据员工的个人要求，对员工进行更好的安排。公司对员工实行轮班制，每段时间就轮到另一批员工，保证员工能够在不同时间段工作。制定一些奖罚措施，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、提高服务能力，提升核心竞争力
在实习中，我知道了科海物业和房地产商合作方共同投资注册成立公司，科海物业以无形资产与资金投入，与合作方成立有限责任公司，科海物业派遣有关人员负责公司运作。 并且科海物业本着以员工满意、客户满意、社会满意是我们永远的追求，尊重和关心员工是企业生命，质量、环境方针不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，我们深深明白，客户是我们生存和发展的基础，是我们朝夕相伴的亲人和朋友，从我们开始为客户服务的那一天起，我们就一直在努力追求以科学、严谨的管理，优质、真诚的服务去把握机遇，赢得客户的满意为服务理念。
而且科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。公司讲究团队精神，公司成员是一个大的团队，大家需要齐心协力，创造一个更加美好、更加强大的公司，并且让公司成员有一种归属感，使员工做事更加积极。公司讲求卓越沟通，公司与客户需要卓越沟通，公司的团队内部需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力，沟通也让我们彼此更加坦诚。公司做到尽职尽责，尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺。有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。
科海物业公司以敬业——要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心。诚信——个人要有诚信，企业更要有诚信，许诺答应业主，客户，员工的事情必须况现，必须得完成。创新——管理模式上的不断创新，经营理念上的不断创新和服务意识的不断创新为企业精神。从而，实现了公司更好的'经营，提高公司的影响力，使公司有一个更加美好的未来，公司实现了高效的管理运作，解决了客户的诸多问题，让客户更加满意，并且感到舒心和放心，创造了一种无微不至、无所不在的
服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、物业管理的重要基础工作——设备管理
对于设备的管理，在我实习中，我看到在小区里，公司对于设备的管理并不到位，如小区内的公共设备基本得不到管理，设备坏了，并没有得到及时地修护，但对于商场里的设备，虽然得不到及时维修，但也不会等多久就会修护好，除了一些大的、重要的、需要用的会及时修护。而且在小区里，设备并不会得到很好的检查，但在其他的管理地方，设备的检查做的还是比较好的，因为我并不会看到损坏严重的设备，但小区里就会有这种状况。所以说在这一方面做得并不到位。
四、管理的保障——安保队伍
公司的下层管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，不同的地方有不同的设置。对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度。在商场或者其他地方，保安要求要有相应的技术，对所在的地方的服务能够提供一些帮助，方便客户对不懂的方面进行指导，对客户的一些小问题提供以一些解决办法，保证客户放的车子或其他东西不会丢失，让顾客放心、满意。并且及时提醒客户注意自己的东西，以免落下，还有，把客户所落下的东西收起，再想办法归还给客户，所以在招聘保安时，需要对保安的个人素质进行考核，保证整体员工的素质，营造一个更好公司形象，为公司的进一步发展做好铺垫。对于保安的要求：要做到注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训。从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为顾客提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
五、公司经营状况和存在的问题
目前，因为物业这一行业在我国正是起步的阶段，所以很多方面还不是很完善。科海物业公司目前也正处在发展的阶段，公司的人员有限，所以管理的范围有限。资金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大。科海物业目前运营的还算可以，每个管理的区域都会派遣一名经理，所以在某些方面会出现问题，因此公司需要不定时的去查看。科海物业每个地方的运营还是比较好的。公司管理处对于每个地方的经营是比较成功的，科海物业对每个管理去很负责，会配合每个的管理，使客户增加对公司的信任，为了可以发展更多的客户。而且科海物业公司也会帮助每个客户处理好他们所遇到的困难，使得每个客户能满意公司的服务，增加对公司的好感。这样客户便可以带来更多的客户，使得公司得到更好的发展，这样就可以扩大公司经营，增加公司的影响力，让公司做得更大、更广，为公司的未来带来更好的明天。目前，科海物业公司的下层人员对公司的管理并不是很满意，主要是员工的工资问题，这也是许多物业公司存在的问题，而且公司的高层人员的工资有的也并不是很多，这也正是打击了许多员工的积极性的重要原因。公司对这方面的经营不是很好，上层人员或多或少会克扣下层员工的工资，这是一般公司的存在的问题。这也物业公司因为刚起步的原因，物业公司中员工工资普遍比较低，比其他的公司都少许多。科海物业目前经营的情况是对大厦、政府行政大楼、别墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民对公司的投诉比较多，对公司的服务并不很满意，所以公司对这方面的经营并不好。科海物业公司会派遣1到2名物业方面的专家作为哪个地区的顾问，而且这个顾问分为常驻和间歇性两种，这是比较好的方法。科海物业公司在根据经营理念运作是还没有完全做到的，所以科海物业正朝这方面努力。科海物业公司正以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，使得公司的管理正日趋完善和规范。公司存在的问题正在慢慢地解决，为了让更多的客户接受和支持科海物业。
六、公司的理念和存在的问题及解决方法
科海物业博采众长，吸取了国内外许多先进企业的管理经验和理念，使公司的各项管理日趋优化 。同时，公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。科海物业充分利用自己丰富的物管经验，从物业管理角度，协助开发商进行小区规划与有关设备选型，保证物业在将来长期的使用过程中拥有一个良好的硬件平台。并且公司对楼盘推广中的物业管理要求提出建议，并配合开发商在楼盘销售中各种活动的开展及楼盘销售现场的管理等。业主的需求不断更新与提高，科海物业将以服务为基础，以品质为生命，以业主满意为最高目标，依托科学管理，不断创新，不断拓展服务领域，积极营造物业的文化氛围。
我们随时将以自身的优势为基础，扩展企业规模，打造企业品牌。并以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，在取得经济效益的同时，创造良好的社会效益。科海物业公司对居民住宅小区进行绿化，使得公司不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，为客户提供更好的生活环境。现在在住宅小区，科海物业公司的管理出现了许多严重的问题，虽然科海物业公司开通了网络投诉，解决了一些问题，但很快又依然会出现许多同样地问题。甚至出现了员工对住宅小区的居民恶言相向，使得公司的形象受到了严重的影响。小区里居民的住宅环境并不是很好，水电问题，而且出了问题并不能得到及时的解决。所以科海物业应该派遣技术人员常驻在小区里，而且是要有足够的技术人员，能够在特殊状况，能够足够应急。在小区中健身设施没有得到好的修缮，那些坏了就坏了，公司人员并没有及时修理。在调研期间，我看到很少员工去巡查小区的设施，只有偶尔会巡查一次，还有的就是在特殊情况才会巡查。在小区里，公司很少派人去检查用电、用水设施，只有在居民打电话告诉时，维修人员才会姗姗来迟。解决方法是:公司应该加强人员的管理，要求公司对每个不同工作的人，在有事时能够随叫随到，做到尽职尽责。公司要加强员工的责任心、事业心，要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心，提高员工的素质和能力，客户合理的要求，要尽力做到，满足顾客的要求。
通过这次实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理知识的，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。我知道了做事要仔细，认真，每个行业有每个行业的难处。物业行业是一个服务行业，做得工作是比较繁琐，所以我们应该做到尽心尽责。在调研中，遇到了一些困难。首先，自己不敢去，其次，不知道该怎么做，怎么去问。所以，在这次调研中，我只是问了居民和保安，其他的是从网上了解，还有的是自己看到的。我知道物业这一行业的工作比较困难，员工的工资是个很大的问题，所以很多人才不会选择物业这一行业。而且大多数的人对物业这一行业不了解，人们并不注重物业这一行业，所以在我国这一行业发展不起来，但国外已经发展的很好，我国刚起步，所以要慢慢来，而且在中国有些城市发展的比较好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理。做好物业管理，营造一个更加和谐，舒适的生活。