在法院的实习报告

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在法院的实习报告 篇1

实习时间:20XX年2月18日---20XX年3月18日

实习地点:xx市人民法院

实习单位和部门:xx市人民法院民三庭

实习内容:整理卷宗,登记案件信息表,做庭审笔录,拟写审理报告判决书调解书等法律文书。

实习过程与体会

20XX年2月18日到3月18日我在xx市人民法院进行了为期一个月的实习,虽说是短短一个月的实习但是却让我感受颇多。

我被分在了民三庭,民三庭作为法院的一个内设机构,主要负责合同纠纷,民间借贷纠纷,离婚案件,交通肇事案件以及其他一些简单的民事纠纷。而我的主要任务就是协助书记员和法官的工作和一些琐碎的工作,比如:整理卷宗,登记案件信息表,做庭审笔录,拟写审理报告判决书调解书等法律文书。

整理卷宗是从事法律工作最基本的内容,它看似简单其实不然。整理卷宗包括排序、编页码、填写证据目录及卷宗目录、装订案卷等。它不仅要遵循一定的顺序,同时还要掌握整理的技巧。在整理过程中需要把案件的情况写清楚,这也是一个不能马虎的环节,稍有差错就得重新返工,所以每次填写我都十分认真,填写完成后都会让书记员帮我检查并指出错误。刚开始我也很慌乱,翻过来翻过去,自己都有些乱了,但这是熟能生巧的活,干得多了也就熟练了。在书记员的指导下我基本上能够独立的整理卷宗,为书记员减轻了一部分的负担,当然这也极好的训练了我的耐心与毅力。看着一份份卷宗的完成我有了小小的成就感。

基层法院的案件比较多所以经常有旁听的机会,通过旁听案件,我对民事案件的审判特点和程序有了一定的了解,知道了审理民事案件的关键在于化解当事人的矛盾,这和刑事案件着重体现国家强制力惩罚犯罪是完全不同的,民事案件最理想的状态应是让双方当事人双赢同时又符合法律的规定,这一点就对法官的素质提出了更高的要求,这不仅仅是法律方面的扎实功底,更重要的是懂得替当事人着想,尽量减少当事人的诉讼成本,更不能摆官老爷的架子。参加了几次庭审,对于庭审过程有了更深层次的了解。平常只是局限于书本的知识并没有真正触及庭审,即使是模拟开庭也始终不能与真正的庭审相提并论,这让我从抽象的理论真正与实践得到了结合,很受启发。

做庭审笔录是一项比较艰巨的工作,也是对我的一个考验。庭长为了锻炼我,让我从最简单的做起,记录离婚案件。离婚案件的三要素,婚姻关系,子女的抚养,财产的分割。刚上手时很是紧张,害怕跟不上庭审的进度,可是庭长对我很照顾,看我没记完就会等等我,在大家的帮助下我完成了我的第一次庭审笔录,虽然困难点但是还是很欣慰的。为了提高自己的能力,庭后我找到庭长为我指导,我知道了自己的最大的缺点是理论功底欠缺还有就是缺乏锻炼。有了这次经验我也敢于挑重担了,开始记录一些交通肇事的案件,对于其中的法言法语我不是很了解,所以只能课下做功课,了解相关的法条,加强自己的理论基础。最让我感到难忘的是庭长让我拟写判决书,刚刚参加的庭审就派上用场了,庭长告诉我写判决书应该注意的事项并给了我几份模板让我参照。前边的都是固定的格式,需要发挥的是:经审理查明…..和本院认为…..这是核心和根本,也是让当事人心服口服的依据,必须谨慎措辞,有理有据,有法可依。写完以后我交给庭长,庭长仔细阅读后给我指出了不足之处,并给我讲了写判决书的精华之处,使我受益良多。

审理报告也是如此,这次庭长只是给了我一份模板让我自己琢磨,我按照模板依猫画虎地写,有了写判决书的经历再写审理报告不再感觉那么棘手。虽然两者不能全盘套用,但是毕竟有相似之处,对于文字措辞我也有所把握。花了一个小时的时间写完了审理报告,交给庭长,他说有些进步,这对于我来说是极大地鼓励。拟写判决书、审理报告,其中有些门道是可以被看穿的,既要简练得当又要有理有据,当然这也不是一日之功就能练就的。

通过这次实习,我明白了如何与人相处是现代社会做人的一个最基本的问题。对于自己这样一个尚未真正步入社会的学生来说,需要学习的东西很多。做事要先做人。作为一个实习生,我们不仅只是把领导交给我们的事做好,更要有眼力,有积极的态度,只有这样才能真正地有所收获。没人谁会去督促你该怎么样做,只能靠自己在细小的工作上积累经验。无论是跟领导、同事、律师还是当事人接触,都要端正自己的态度,摆清自己的位置。在这个过程中我还学会了许多法言法语,结实了许多法官律师老师,他们对于我的实习提供了良好的环境和悉心的指导,在指导我理论学习的同时,也教了我很多做人的道理。

在法院不仅能学到专业知识和做人的道理更让我知道了人们的法律意识在不断提高。都说走法律行业是条不归路,但我想中国法律界的春天也即将到来,因为人们的法律意识正在不断增强,中国的法制建设进程也在不断前进,相信用不了多久中国的法律界就会有更高水平的发展。

问题与不足

当然在实习中我也看到了自身存在很多问题,不仅需要在理论上更加扎实地探索而且还要在实践中不断熟练积累经验。由于理论与实际脱节,更多的是需要我将理论与实际相结合。我想随着年龄的增长和阅历的增加我会慢慢成熟起来。同样,我也发现了法院存在的'问题。

1. 庭审有些走过场。在旁听中发现有些案件事实清楚,证据充分,争议不大,符合简易程序的规定但是法庭却没有适用简易程序,仍然走的是普通程序。如此看来这对于司法资源是一种严重的浪费而且对于当事人也是不利的,因为普通程序和简易程序的审理期限是不同的,适用简易程序当事人可以更快地解决争议,减少一些损失。

2.久调不决问题严重。为了构建和谐社会,如今法院大力倡导调解优先,于是出现了久调不决的现象,更有的法院还给法官下达调解率,作为目标责任制考核业绩。所以法官对案件,不愿意判决,愿意当事人撤诉或调解结案,对当事人不愿调解的案件,久拖不决。

3.现有的法官素质仍有欠缺。如今在庭审一线工作的不乏一些退伍军人,他们本身法律素养不高,并非科本出身,对于法律的理解仍旧存在偏差,更多的是凭借经验。那么想更好地驾驭法庭也有一定的困难,当然这对于经济发展后的审判工作提出了挑战。我们不可否认他们的功绩但是对于他们法律水平的提高仍是值得高度重视的问题。

4.执行问题仍然很难。在实习期间目睹了许多案子有了判决却仍得不到应有的赔偿。我也咨询了许多法官,与他们交流中我发现这是一个一直存在的问题---执行难。究其原因,并非一方面,有法律自身存在的问题,有法官的职业素质当然也有当事人自己法律素养的欠缺。判决书是法官基于事实和法律做出的判断,想要真正让当事人获得实惠就要依靠执行工作,可是执行工作却仍是令人堪忧…

对于以上问题我想提出自己的一些拙见:

1.法庭应当严格的按照法律和司法解释对于适用简易程序审理案件的要求来审理案件,以减少司法资源的浪费,对于法庭没有按照相关规定适用简易程序的,当事人或者诉讼代理人可以要求法院予以使用。只有程序公正与实体公正并重才能保证判决的权威性与正确性,才能做到以理服人。

2.法院应当贯彻“能调则调,当判则判”的方针,不能久调不决,取消法院把调解率作为评优指标的一个方面。双方当事人必须在平等的基础上自愿进行协商,充分表达其真实意思,法院主要是起主持和召集当事人进行协商的作用。这样才能保证当事人权利的同时减少司法资源的浪费。

3. 法官队伍的建设是一项长期的工作。对于法官队伍的建设可以积极采取多种手段,加强法官的学历教育,提升法官学历层次,组织法官参加各种培训,进行岗位练兵,提高职业技能。

4. 解决执行难的问题,应该建立高素质的执行队伍。如今对于执行人员提出来更高水平的要求,不仅要能吃苦耐劳,更要有智有勇。执行员的选任应当通过法定的任命程序,同时对执行人员要及时地、不断地进行政治教育和业务培训。只有建立一支素质过硬的队伍,执行难才有希望得以解决。

成绩与收获

在法院的实习使我懂得了许多,作为一个将要从事法律行业的人,首先要具备最基本的素质---认真。不论是整理卷宗还是写判决书,都是马虎不得的,否则不仅给当事人造成损失,对于司法资源也是一种浪费。在这期间,在庭长和书记员的指导下我能够独立的进行一些工作,如:整理卷宗,记录庭审笔录,拟写判决书等。小活也是能锻炼人的,在整理的过程中也逐渐培养了我的耐心与毅力。同时我也深刻体会到只有具备了扎实的法律功底才能将案件分析清楚,从而给当事人一个满意的答复而非单纯的靠经验。在实习期间,我觉得我的专业知识得到了提升,能力得到了增强,也得到了大家的认可,让我非常有自豪感,也让我体会到了一个庭就是一个家庭,大家互相帮助共同将案件做好。实习生活对我有很大的影响,改变了我很多想法和思维,我想我会受益一生的。

在法院的实习报告 篇2

一个月的实习生活,说长不长,说短不短。让我们这些在象牙塔中成长起来的温室花朵也走出庇护,到社会上体验了一把工作的辛苦,生活的残酷。实践乃是检验真理的标准。这句话,搁哪都有道理。我们在校园里,埋头苦学,常常把老师们当做是真理的化身。老师说什么是对的,我们便奉若真理。走出校门之后,才开始慢慢审视自己学到的东西。是对,还是错,常常得不到确切的答案,才发现,原来生活中有那么多的灰色地带。在法院实习的这段期间,不能说自己有多么大的收获,但还是有了一点自己的思考。

首先,关于证据。打官司,就是打证据。足见证据对于案件解决的重要性。法官也只是人,而不是神,只能根据证据这种实实在在,看得见,摸得着的东西来反推事实的真相。但是现实生活中,很多人没有证据意识,不懂得如何维护自己的权利。而有的人,又擅于伪造证据企图能够换取一纸胜诉文书。所以,作为一名法官,必须要练就过硬的本领,懂得如何对证据材料进行去伪存真,尽量还原事实的本来面貌,从而做出合理的判决。而在当前我国人民群众普遍证据意识不强的情况下,又对法官鉴别证据真伪的能力提出了更高的要求。

其次,关于法律和利益。法律和利益相伴相生。没有需要调整的利益,便没有法律存在的必要。说到底,法律就是一个利益衡量的工具,必须要衡量各种利益,然后做出轻重的排序,甚至是取舍。立法者在立法的时候衡量各种利益,只是一种抽象意义上的衡量,这时在众多的利益或者是价值之中往往存在着位阶之分,可以根据社会情况相对容易的做出安排。而司法中的情况则有所不同,因为司法者在司法的时候对各种利益作出的衡量,是一种具体意义上的衡量,可能有更多的制约因素,同时也更为直接的关系到各方当事人的利益。在x个具体的案件之中,需要保护哪种利益,法官就有可能需要在法律允许的范围内往该方当事人倾斜。而要保障这种适度倾斜的合法性和合理性,保证司法的公正性,就需要仰仗司法者的业务素质和法律信仰等。

最后,法律到底应该是精英文化还是大众文化呢。以前曾经碰到过一个农村的“代课老师”说过的一些话让我印象深刻。《教师法》十二条规定:本法实施前已经在各级各类学校和其他教育机构中任教的教师未具备本法规定学历,由国务院教育行政部门制定教师资格过度办法。而当时该老师所在的.县只过渡了公办教师和已经退休的教师,却没有关注在偏远村小学等从教的代课老师。当被问及是后来制定的过渡办法规定只过渡这两类人还是该县在实际操作的时候将适用范围限制。该老师摇摇头说,过渡办法之类的东西自己根本就没有看到过,至于自己为什么不能取得教师资格自己也是莫名其妙。试想,一部法律,或者行政法规连公布之一步都没有做到,被束之高阁又如何让人民根据规则来安排自己的生活。我国目前的情况是大多数人不知法律为何物,或者说不知道具体的法律是如何规定自己的权利义务的:自然债务因为不懂诉讼时效而无法得到法律的保护,各种权利因为不懂收集证据而得不到法律的认可,更有甚者,连自己享有何种权利都不清楚。确实,我们国家人民的受教育水平不够,加上对法律的不够重视,所以普法工作进行起来有一定的困难。那么,面对这些困难,我们能够做些什么?恐怕这是一个值得所有法律工作者深思的问题。

在这段时间里面,可能没有用到高深的理论知识,也没有接触多少社会热点问题,但是这些真实的案例还是冲击着我的思想。结束实习生活,收拾行囊,开始过安逸的寒假生活。

在法院的实习报告 篇3

一、实习时间

8月20日——6月10日

二、实习单位

xx县人民法院法院

三、实习目的

在xx学院度过了四年的法律学习时光,所学习的是法律事务专业,掌握了一定的法律理论知识,但是对于真正实现学习目的,就显得理论与实践结合的太少,实务接触甚少,所学理论知识无法在实践中得到验证,也就不能发现不足,影响理论水平的进一步提高。通过参加实习,我觉得开阔了眼界,处理好学校教育与社会实践的关系,以理论为基础,通过实践加深对法学理论的理解。力求实践内容与理论知识相结合,以期达到提高法律素养和实务水平的目的。

四、实习内容

本次实习,是在xx县人民法院民事审判庭,主要的实习科目是民事审判实务中书记员的业务。实习期间,我实际了解了大量案件从立案庭转到审判庭,进入审判结案的全过程中书记员的工作内容。对法律的实际运作也有了更进一步的理解。在实习中我的主要岗位是书记员,具体工作内容是:民事案件的常规程序处理、送达有关法律文书、庭审开庭笔录的记录、以及调解笔录、调查等笔录的记录、案件合议笔录、整理装订案卷、书写法律文书等。这一系列的工作让我感受颇深,开阔了眼界,收获了许多课本上学不到的知识。

首先,是送达有关法律文书,从给被告送达应诉通知书、诉讼权利义务告知书、诉讼风险告知书以及给各方诉讼参与人送达开庭传票、出庭通知书等,非常耗时费力,但也很有技巧,尤其是随法官一起送达时,法官及时做调解工作或解疑释法,使我感触颇深,领悟了法官的公正水平以及一心为民。

其次,是整理和装订、扫描案卷。案卷整理工作具有重要意义,每个审结的案件都要及时订卷归档,以备日后查阅。刚开始整理的时候比较生疏,时有差错,后来通过向法院书记员请教,我很好地掌握了整个卷宗整理和装订、扫描过程,能够独立完成案卷装订、扫描工作。整理案卷也为我提供了接触各类案件的机会,当我认真查阅和整理浓缩了多方工作流程的卷宗之后,我逐步了解到每件民事案件从受理后到一审法院审结的具体工作程序,并从中体会到案件审理的基本思路。

再次,参加案件旁听。在实习期间,每次开庭只要我有时间,我都会坐在旁听席,认真旁听、揣摩我所旁听的案件原被告争议的焦点、如何举证,法院如何认证,各方诉讼参与人如何用运法律以及诉讼技巧等。在旁听过程中,我感受到了审判人员公正、中立的审案态度,以及各方当事人激烈的辩论。庄严的法庭、严格的程序,无不折射出法律的严肃和公正。从审判人员对被告的发问中,能体会到审判人员对于整个案件审理思路的把握,更好地了解案件事实。而在各方当事人的争论中,我又能了解到案件争议的焦点。观摩法庭庭审还让我对民事案件庭审的整个过程有了更加直观生动的了解,比起书本上枯燥的文字表述,庭审让诉讼程序更形象具体,记忆深刻。

最后,书写法律文书。其中以记录庭审笔录以及合议庭笔录为主。做笔录要求具有很快的打字速度,还要求具备相当好的归纳和判断能力,要紧扣案件,准确地运用法律专业术语,从x种意义上讲也是对自己理论知识的检验。通过记录庭审笔录以及合议庭笔录,我了解到主审法官对于案件的处理意见,以及相关审判人员的建议,有些重要的案件还会让庭长、主管院长参加把关合议,这些都是做出最后公正、合法的判决所必不可少的前提条件。法律文书不仅格式要规范,内容更要合法、合理、合情。虽然在校期间已经学习了法律文书的写作,对法律文书也有了一定的了解,但是在写法院诉讼文书的过程中,我深切地感受到法律要想运用的好,光靠书本上的知识是不够的,一定要多进行实务锻炼。

五、实习之我见

(一)对法院工作有了更加直观深入的了解。

实习之前,对法院及法官的认识仅限于书本知识和一些影视作品中的形象,印象比较模糊而且带有明显的模式性。真正接触之后才发现实际的法院工作跟想象的相差巨大。

1、法院工作的重要性。法院工作直接关系社会公平正义的实现。在实习期间,接触到的每一件民事案件,最后的处理都关系到各方诉讼当事人的切身利益,所以每个案件都需要以公正客观的心态对待,确保当事人利益得到切实实现。

2、法院工作的复杂性和严谨性。在实习过程中,接触到的案件跟书本上学的案例相差悬殊。教材中的案例都是经过反复推敲筛选、确定没有争议之后才被选入的。但是实践中的案件很多都不具有典型性,案件事实具有诸多模糊之处,而且还有许多其他的因素需要考虑,每个案件都需要法官耗费大量的心血反复推敲、斟酌,有的甚至通过数次合议仍不能达成统一意见。在这种情况下,并不是简单的以少数服从多数,而是允许保留少数人意见,并随合议笔录一共提交审判委员会定夺。

3、法官工作的艰辛。真实的.法官工作远没有电视上写的那样轻松惬意。恰恰相反,法官工作实属不易。不仅要面对案件各方的双重压力,还还要抵御来自不同方面的拉拢诱惑。每件案件,法官们都会反复斟酌,以求客观公正;每次开庭,法官们都是周密安排、紧凑高效。但是法官们的努力却常常得不到理解。实习期间,经常遇到群众上访、静坐,甚至冲击法院,法官的工作环境需要更加切实的保障。

(二)法律普及的重要性。虽然我们的普法工作始终未间断,但是现实情况却极不乐观。尤其是诉讼中,总有一些诉讼参与人因不懂法或不守法,造成本不该发生的社会纠纷频发。

(三)要时刻注意加强学习。

首先,向周围具有丰富法律实践经验的人学习,学习别人优秀的能力,优良的工作习惯和思维技巧。法官们都具有长期司法审判工作经验,他们学识渊博、执法如山,合议案件时能迅速抓住案件的关键点进行剖析,庭审时对庭上情况的发展具有很强的掌控能力,他们的言传身教让我获益良多。通过与他们的接触和交流让我对法官这个神圣的职业更加的向往。对于我这样一个即将步入社会的学生而言,需要学习的东西很多,周围的同事就是最好的老师,可以向他们学习很多知识、道理,博采众家之长,以人之长补己之短。

其次,不断加强法律知识的学习。随着社会环境的巨大变化以及我国法治的逐渐完善,每年有许多部法律法规出台。如果满足于现状,你会发现你所掌握的法律知识很快就会过时。作为一名法律人,必须有足够强的学习能力,时刻注意把握法律的最新。

在法院的实习报告 篇4

首先,我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。

我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习,我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验,巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间,我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间,我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。

实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究,参加了案件审理的全过程,并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下:

一、案件的由来和审理经过

郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院XX年4月29日作出(XX)四西民二初字第349号民事判决。宣判后,郭继魁不服,提出上诉,四平市中院于XX年7月4日立案,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛,被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)委托代理人胡振儒,被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)委托代理人苏军,被上诉人四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)委托代理人付佳宾,被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

二、当事人和其他诉讼参加人情况

上诉人(原审原告):郭继魁

委托代理人:盖如涛。

被上诉人(原审被告):中兴经贸有限公司。

法定代表人:刘连贵

委托代理人:胡振儒

被上诉人(原审被告):中兴建筑公司

法定代表人:刘连贵

委托代理人:苏 军,

被上诉人(原审被告):中兴房地产开发公司

法定代表人:吴孝贵

委托代理人:付佳宾,

被上诉人(原审第三人)尹 杰,

委托代理人:窦树法

三、原判要点和上诉的主要内容

原告郭继魁诉称:1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书,将中兴二期工程⑥-⑦ ,2/0 - b轴约86平方米商网出售给原告,原告按合同约定交房款30万元,后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同,交付房屋。

此房于XX年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰,是重复买卖,这种行为是无效的。现原告诉至法院,要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋,并承担诉讼费。

被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称:原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托,是合法有效的,原告是初始买受人,交付了全部房款,应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为,开发公司发现重复出售后,已通知第三人解除合同,且第三人的房款未全部支付现金,是用一辆车折抵了20万元房款,是无效合同,经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。

被告四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩称:被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效,原告已按合同约定交纳了全部房款,第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖,是无效合同,不应支持。

被告四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)在法定期限内未做答辩。

第三人尹杰诉称:第三人于XX年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的,且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通,损害了第三人的利益。

原审法院认为:与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格,与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格,虽然原告购房时间早于第三人买房时间,但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上,故不存在初始买受权问题,原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同,且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前,就已给第三人换了房款收据,因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。

被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由,愿将争议房屋卖给原告,但《许可证》是在XX年7月取得的,不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后,于XX年9月6日向第三人发出通知,因无权出售此房,要求解除合同。但被告经贸公司于XX年5月17日给第三人更换了交付房款的收据,换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示,解除合同是单方行为,是无效的.。因此,第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定,判决:被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效,其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效,被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元,并给予房款43万元一倍的赔偿损失,两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。

上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决,依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效,保护上诉人的初始买受权。其理由概括为:建筑公司是该房屋的施工单位,出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的,卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于XX年7月取得《商品房销(预)售许可证》后,又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日,尹杰重复买该房合同是二年后的XX年5月,同尹杰算帐“换据”是XX年6月,均在经贸公司XX年7月取得《商品房销(预)售许可证》之前。但尹杰的购房合同,此前卖房人已声明废止,而对上诉人购房协议,卖房人在取得《商品房销(预)售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效,此后重复购房合同无效。

被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议,经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。

被上诉人尹杰辩称:原审判决正确,应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的,购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认,因而尹杰的合法权益应受到保护。

四、对事实和证据的分析及认定

1996年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号:0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司,投资并组织建筑施工管理人是经贸公司,建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。

1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》(建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托),郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦,2/0 - b 轴,建筑面积约86平方米,交付房款30万元,同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元,因该商网内部装璜工程未完工,未能交付使用。

XX年4月25日尹杰与开发公司签订了《商品房销(预)售合同》,尹杰购买中兴在建二期工程一层商网 ⑥-⑦ ,2/0 - b ,轴建筑面积89.5平方米,按合同约定交付房款34.5万元,建筑公司开据了收据,经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前,尹杰在未取得进户手续,未经卖方同意的情况下,对该房屋自装防盗门上锁,予以占有和控制。

XX年9月25日,在吉林扬信律师事务所律师(经贸公司法律顾问)胡振儒的见证下,由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表,对站前批发市场新建楼房(中兴二期工程建筑楼房)的所有权进行了确认。三方协商一致,确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有,该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。XX年7月29日经贸公司取得《商品房销(预)售许可证》后,对过去委托建筑公司出售的商品房,及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。XX年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由,向尹杰送达了解除商品房销售合同通知,并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋,XX年10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼,要求取得协议约定商品房。

证据:

1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。

2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。

3、批发市场新建楼所有权确认书。

4、商品房预售申报表和商品房销(预)售许可证。

5、开发公司给尹杰送达的通知。

6、经贸公司确认书。

7、国有土地使用证。

8、产权确认书及移交收据。

9、施巍证言材料。

10、王金荣的证言材料。

11、其它相关证据材料。

五、解决纠纷的意见和理由

根据原审判决,上诉人上诉请求及理由,被上诉人的答辩,本案争议的焦点问题是:郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同,哪一个合同有效,买卖关系应受法律保护。

经二审开庭审理合议庭评议认为:

1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效,其买卖关系应受到法律保护。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。依据上述法律规定,当时建筑公司作为施工方,受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议,以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同,均处于未生效或效力待定状态。

它需要这一项目明确产权所有人,并由产权所有人申领《商品房销(预)售许可证》后,对这些合同进行确认,才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时,其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人,并取得了《商品房销(预)售许可证》,他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认,使该协议由效力待定状态,转变成了发生法律效力的协议,协议双方当事人的买卖关系受法律保护,因而,商品房理应由郭继魁所有。

2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效,尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。

尹杰与开发公司签订商品房销售合同时,由于产权所有人没有确定,《商品房销(预)售许可证》尚未取得,因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人,取得《商品房销(预)售许可证》后,没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,这一合同的性质就发生了质的变化,由效力待定状态,成为无效合同。

虽然当时签合同时的收款人是建筑公司,后来还由经贸公司予以换据,但由于经贸公司当时既不是产权所有人,也不是《商品房销(预)售许可证》持有人,其换据行为只能是属于收款行为。所以,经贸公司成为所有权人,取得《商品房销(预)售许可证》后,开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且,开发公司与尹杰签订的合同,发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后,依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益,郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。

合议庭评议时还认为,造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效,其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时,购房款由建筑公司收取并出具发票,后来又由经贸公司换发了购房款收据,因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的,买受行为是善意的,所以,其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定,开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元,并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。

由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会,其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持,但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素,对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点,即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿,应另求法律途径予以解决。

综上,二审法院认为,原审判决有误,适用法律不当,上诉人郭继魁上诉有理,应予支持。经四平市中级人民法院XX年第39次审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定,判决:

一、撤销四平市铁西区人民法院(XX)四西民二初字第349号民事判决;

二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效,买卖关系成立;

三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。

一、二审案件受理费22,220.00元,由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。

通过对本案的深入研究,我认为四平市中院,认定事实清楚,适用法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:

1、第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查,但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。

2、中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同,对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、赔偿损失。基于以上两点原因,我认为,法院应对第三人利益予以保护,即开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元,并给予购房款一倍的赔偿损失,经贸公司、建筑公司承担连带给付责任,而不应该使第三人另求法律途径解决。这样,对善意第三人利益没有有效保护,而且增加诉累,浪费司法资源。

本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历,其收获和意义可见一斑。首先,我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中,理论和实际是不可分的,在实践中我的知识得到了巩固,解决问题的能力也受到了锻炼;其次,本次实习开阔了我的视野,使我对法律在现实中的运作有所了解,也对法言法语也有了进一步的掌握;此外,我还结交了许多法官和律师朋友,我们在一起相互交流,相互促进。作为一个南开学生,我竭力成为一名南开文化的使者,向社会各界的朋友们介绍南开,使他们走近南开,了解南开。

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